"Vad är egentligen skillnaden mellan K2 och K3?" Det är den vanligaste frågan vi får från styrelser som precis börjat läsa på om övergången. K3 är obligatoriskt från räkenskapsår 2026 — ett år som redan pågår för de flesta BRF:er. Svaret är både enklare och mer komplicerat än de flesta tror, och den praktiska skillnaden för er förening beror på vilken fastighet ni har.

I det här inlägget går vi igenom de verkliga skillnaderna, med räkneexempel som visar hur siffrorna faktiskt förändras.

Den grundläggande skillnaden i en mening

K2: Hela fastigheten är en tillgång som skrivs av linjärt, ofta över 100 år. K3: Fastigheten delas upp i komponenter med individuella nyttjandeperioder och avskrivningar.

Det låter som en teknisk detalj, men det har stora konsekvenser för hur föreningens ekonomi ser ut på papperet.

Räkneexempel: BRF Exempelgatan

Låt oss använda en fiktiv förening för att visa skillnaden konkret. BRF Exempelgatan äger ett 40-årigt hus med:

Anskaffningsvärde: 50 000 000 kr
Ackumulerade avskrivningar hittills (K2): 20 000 000 kr
Kvarvarande värde: 30 000 000 kr

Byggnaden har nyligen fått nytt tak (installationsår 2020) och gamla fönster från 1995. Fasaden målades 2015 och stammarna är original från 1985.

Under K2 (nuvarande regelverk)

Hela byggnaden skrivs av linjärt över 100 år:

Årlig avskrivning: 500 000 kr (1 %)
Kvarvarande avskrivningsår: 60 år
Komponenter: synliggörs inte

Styrelsen ser en jämn, förutsägbar avskrivning men har ingen signal om att fönstren snart behöver bytas eller att stammarna närmar sig slutet av sin livslängd.

Under K3 (från 2026)

Anskaffningsvärdet fördelas över 11 komponenter enligt FAR (typfördelning):

Komponent	Andel	Värde	Nyttjandeperiod	Kvarvarande	Årlig avskrivning
Stomme & grund	55 %	27 500 000	100 år	60 år	275 000
Stamledning värme	5 %	2 500 000	40 år	5 år	62 500
Stamledning VA	6 %	3 000 000	50 år	15 år	60 000
Fasad	8 %	4 000 000	50 år	24 år	80 000
Fönster	6 %	3 000 000	40 år	9 år	75 000
Yttertak	6 %	3 000 000	30 år	24 år	100 000
El	4 %	2 000 000	40 år	5 år	50 000
Balkong	3 %	1 500 000	40 år	10 år	37 500
Ventilation	3 %	1 500 000	25 år	5 år	60 000
Hiss	2 %	1 000 000	30 år	10 år	33 300
Styr & övervakning	2 %	1 000 000	15 år	5 år	66 700
Totalt	100 %	50 000 000			900 000

Den årliga avskrivningen under K3 blir 900 000 kr — nästan dubbelt så mycket som under K2.

Vad betyder det för resultatet?

BRF Exempelgatan har typiska intäkter från årsavgifter på 3 000 000 kr och löpande driftskostnader på 1 800 000 kr.

Under K2:

Intäkter: 3 000 000
Driftskostnader: -1 800 000
Avskrivning: -500 000
Resultat: +700 000 kr

Under K3:

Intäkter: 3 000 000
Driftskostnader: -1 800 000
Avskrivning: -900 000
Resultat: +300 000 kr

Samma faktiska ekonomi, samma kassaflöde, men resultatet på papperet är 400 000 kr lägre. Det här brukar väcka oro i styrelsen — "ska vi höja avgifterna?" — men svaret är oftast nej, eftersom:

Föreningens kassaflöde är oförändrat — 700 000 kr rullar fortfarande in
Avskrivningen är en redovisningsteknisk kostnad, inte en faktisk utbetalning
Det högre värdet ska sparas till kommande renoveringar — vilket är exakt vad ni förmodligen redan gjorde, bara synliggjort

Vad K3 faktiskt visar som K2 dolde

Titta på tabellen igen. Tre komponenter har bara 5 år kvar: stamledning värme, el och ventilation. Under K2 skulle föreningen inte se det här alls — hela byggnaden såg ut att ha 60 år kvar.

Under K3 blir det tydligt: inom 5 år kommer föreningen behöva investera i tre stora system. Det betyder:

Styrelsen kan planera underhållsavgifter i tid
Medlemmar förstår varför avgifterna kanske behöver justeras
Banker och köpare ser en ärlig bild av fastighetens skick
Revisorn har ett bättre beslutsunderlag

Det är den egentliga poängen med K3: inte högre avskrivningar, utan ärlig redovisning av fastighetens skick och framtida behov.

Vanliga missuppfattningar

"K3 kostar mer"

Nej. Själva K3-redovisningen kostar inte mer i drift. Övergången kostar en engångsinsats (25 000–75 000 kr via byrå eller 3 995 kr med BRFK3), men själva redovisningen framåt är inte dyrare.

"Vi måste höja avgifterna"

Inte nödvändigtvis. Men om K3-övergången synliggör att ni har legat för lågt med avgifterna relativt kommande renoveringar — då vet ni det nu, vilket är bra. Bättre att höja gradvis över flera år än att stå inför en chock-höjning när stambytet är ett faktum.

"Det påverkar fastighetens värde"

Nej, marknaden värderar fastigheter baserat på läge, kondition, boyta och jämförbara objekt. K3 är en redovisningsteknisk förändring, inte en värderingsförändring.

"Vi måste gissa värden vi inte vet"

Nej. K3 kräver rimliga bedömningar, inte exakta sanningar. Om ni inte vet exakt när fasaden senast målades kan ni göra en kvalificerad bedömning baserat på synligt skick. Det räcker så länge ni dokumenterar varför ni valde det värdet.

Vad ska ni göra nu?

Oavsett om er förening har enkla eller komplexa förhållanden är första steget samma: samla ihop underlag om fastigheten. Underhållsplan, bygghandlingar, kvitton från senaste renoveringarna. Ju mer dokumentation desto säkrare bedömningar.

Därefter kan ni:

Göra konverteringen själva via BRFK3 (under en timme, 3 995 kr)
Anlita en byrå (flera veckor, 25 000–75 000 kr)
Göra grunden själv och låta revisorn granska (rekommenderad hybrid — snabbast och billigast totalt)

Sammanfattning

K2 = linjär avskrivning, K3 = komponentavskrivning
Högre årliga avskrivningar under K3, men samma kassaflöde
K3 synliggör framtida underhållsbehov som K2 döljer
Ingen faktisk ekonomisk förändring — bara ärligare redovisning
För kalenderårs-BRF:er pågår första K3-året redan — ingångsbalans upprättas retroaktivt per 2026-01-01
Första bokslutet enligt K3 upprättas våren 2027 — ju tidigare ni kommer igång, desto mindre stress

Har ni specifika frågor om er förenings situation? Maila info@brfk3.se — vi hjälper er gärna att förstå vad övergången innebär för just er.